需求激增下北美数据中心可用性创历史新低
北美数据中心托管市场已达到前所未有的关口，空置率骤降至历史最低点，仅为2.3%。JLL（仲量联行）发布的《2025年中北美数据中心报告》指出，即使该行业的库存增至创纪录的15.5吉瓦（GW），数字基础设施的巨大需求仍导致了这一严重的短缺。该行业继续其爆炸式增长轨迹，但仍面临严峻的容量限制和复杂的能源采购挑战。
北弗吉尼亚州保持其作为北美最大数据中心市场的稳固地位，拥有5.6吉瓦的容量，是排名第二的达拉斯-沃思堡（1.5吉瓦）的三倍多。云服务提供商和科技公司仍是该市场的主导力量，合计占所有租赁活动的65%。JLL执行董事兼美国数据中心市场联席主管安迪·斯文格罗斯（Andy Cvengros）指出，托管市场在日益紧张的环境中承受着巨大的需求压力。尽管上半年市场经历了各种动荡，该行业仍表现出色。
事实上，仅上半年市场就吸收了2.2吉瓦的容量，其中北弗吉尼亚州（647兆瓦，MW）和达拉斯-沃思堡（575兆瓦）的集中度显著。芝加哥（368兆瓦）和奥斯汀/圣安东尼奥（291兆瓦）也经历了大量的租赁活动，使该行业有望超越2024年的吸收记录。JLL全球数据中心解决方案业务团队的董事总经理库尔特·霍尔科姆（Curt Holcomb）将主要市场的活动描述为非凡。例如，在达拉斯-沃思堡，对有限容量的竞争是前所未有的，主要云服务提供商提前数年预订电力。那里的开发项目已扩展到超过1吉瓦的在建容量。同时，奥斯汀已成为真正的Tier 1市场，目前拥有近921兆瓦的库存和另341兆瓦在建容量，自2020年以来实现了惊人的500%增长。
北美地区的在建项目已膨胀至7.8吉瓦，大约是五年前的十倍。菲尼克斯以1.3吉瓦的在建容量领先，其次是北弗吉尼亚州以外的芝加哥（1.18吉瓦）和亚特兰大（1.11吉瓦）。对于寻求空间的企业来说，一个重大担忧是，目前在建的所有容量中，有73%已被预租——这是过去两年来的一个持续趋势，表明市场要真正缓解仍需数年。JLL美国数据中心工作动态部门总裁马特·兰德克（Matt Landek）强调，传统的“先建后用”模式已被“未建先订，否则无处可入”的现实所取代。这一转变正在从根本上重塑企业数据中心战略，企业现在需要在预期部署日期前18至24个月甚至更早预订容量，这与之前6-12个月的规划周期形成鲜明对比。
尽管成熟市场继续占据主导地位，新兴市场正经历着显著增长。例如，哥伦布市自2020年以来实现了惊人的1800%增长，得益于主要市场的电力限制将新开发推向其他地区。商业电价的上涨进一步加剧了这一趋势，自2020年以来已上涨近30%，在2025年上半年达到平均每千瓦时（kWh）9.7美分。这种成本压力正在推动开发转向电力成本较低的市场，如盐湖城（5.7美分/千瓦时）和丹佛（6.4美分/千瓦时）。目前，美国电网连接的平均等待时间为四年，这是一个阻碍供应快速增长的重大障碍，但矛盾的是，它也有助于防止市场泡沫的形成。
JLL美国数据中心研究主管安德鲁·巴特森（Andrew Batson）简洁地指出：“电力已成为新的房地产。”在空置率几乎为零的情况下，几乎所有吸收都来自预租，交付时间超过12个月。自2017年以来，市场保持了惊人的20%复合年增长率（CAGR），JLL的开发项目数据显示，这一速度将持续到2030年，可能将托管市场容量扩展到42吉瓦。
数据中心行业继续巩固其作为最受青睐的房地产资产类别之一的地位。自2019年以来，其市值增长了161%，仅次于工业地产。这种显著扩张得益于租户永不满足的需求、有限的供应和不断上涨的租金，形成了一个引人注目的投资论点，持续吸引新资本。JLL资本市场高级董事总经理兼数据中心负责人卡尔·比尔兹利（Carl Beardsley）报告称，与上一年相比，2025年上半年投入数据中心项目的资本显著增加。长期租赁的开发项目从高级贷款机构那里获得了高达85%的贷款成本比，且息差具有竞争力，而新的贷款市场进入者正在推动更大的灵活性、更高的杠杆选择和日益创新的融资结构。
数据中心的债务市场也在显著扩张，资产支持证券（ABS）和单一资产单一借款人（SASB）贷款活动连续第三年增加。2025年上半年，共完成了14笔ABS交易，总额达77亿美元，以及4笔SASB交易，总额达57亿美元，较2024年同期大幅增加。尽管如此，资产层面的投资销售相对平淡，23笔交易总额为7.54亿美元，平均资本化率稳定在6%左右，与优质工业和多户住宅物业相当。
展望未来，JLL预计供需失衡将持续数年。虽然在建项目有73%已预租，但另有31.6吉瓦的容量正在规划中，但这部分供应将在五年或更长时间内分阶段投入使用。北弗吉尼亚州以5.9吉瓦的规划容量领先所有市场，其次是菲尼克斯（4.2吉瓦）、达拉斯-沃思堡（3.9吉瓦）和拉斯维加斯/里诺（3.5吉瓦）。巴特森预计，2025年至2030年间，北美地区的数据中心开发投资可能达到1万亿美元，未来五年内可能有超过100吉瓦的托管和超大规模容量破土动工或交付，这甚至还没有考虑到量子计算加速的潜力。人工智能的普及、数字化转型计划和云迁移的融合，创造了一个需求风暴，行业根本无法足够快地满足，这使得寻求数据中心容量的企业需要更关键的超前规划。