Rechenzentrumsverfügbarkeit auf Rekordtief bei steigender Nachfrage

Der nordamerikanische Rechenzentrums-Colocation-Markt hat einen beispiellosen Wendepunkt erreicht, wobei die Leerstandsquoten auf ein historisches Tief von nur 2,3 Prozent gefallen sind. Dieser kritische Mangel, der im JLL-Bericht „North America Data Center Report – Midyear 2025“ dargelegt wird, unterstreicht die unerbittliche Nachfrage nach digitaler Infrastruktur, selbst wenn das Inventar des Sektors auf rekordverdächtige 15,5 Gigawatt (GW) ansteigt. Die Branche setzt ihren explosiven Wachstumskurs fort, kämpft jedoch mit schwerwiegenden Kapazitätsengpässen und komplexen Herausforderungen bei der Energiebeschaffung.

Northern Virginia behauptet seine feste Position als Nordamerikas größter Rechenzentrumsmarkt mit 5,6 GW Kapazität – mehr als das Dreifache der Größe von Dallas-Fort Worth, das mit 1,5 GW an zweiter Stelle steht. Cloud-Anbieter und Technologieunternehmen bleiben die dominierende Kraft in diesem Markt und machen zusammen erstaunliche 65 Prozent aller Leasingaktivitäten aus. Andy Cvengros, Executive Managing Director und Co-Leiter der US-Rechenzentrums-Märkte bei JLL, stellte fest, dass der Colocation-Markt in einem zunehmend stressigen Umfeld intensivem Nachfragedruck ausgesetzt ist. Trotz verschiedener Markt Turbulenzen in der ersten Jahreshälfte lieferte der Sektor eine weitere außergewöhnliche Leistung.

Tatsächlich absorbierte der Markt allein in der ersten Jahreshälfte beeindruckende 2,2 GW, mit signifikanten Konzentrationen in Northern Virginia (647 Megawatt, MW) und Dallas-Fort Worth (575 MW). Chicago (368 MW) und Austin/San Antonio (291 MW) verzeichneten ebenfalls erhebliche Leasingaktivitäten, wodurch der Sektor in der Lage ist, die Rekordabsorptionswerte von 2024 zu übertreffen. Curt Holcomb, Managing Director im globalen Data Center Solutions-Praxisteam von JLL, beschrieb die Aktivitäten in den Primärmärkten als außergewöhnlich. In Dallas-Fort Worth beispielsweise ist der Wettbewerb um begrenzte Kapazitäten beispiellos, wobei große Cloud-Anbieter Stromreservierungen Jahre im Voraus sichern. Die Entwicklungspipeline dort hat sich auf über 1 GW im Bau befindlicher Kapazität erweitert. Unterdessen hat sich Austin zu einem echten Tier-1-Markt entwickelt, der nun fast 921 MW Inventar und weitere 341 MW im Bau hält, was einem bemerkenswerten Wachstum von 500 Prozent seit 2020 entspricht.

Die Baupipeline in ganz Nordamerika ist auf 7,8 GW angewachsen, etwa das Zehnfache des Volumens von vor fünf Jahren. Phoenix führt diese Entwicklungsaktivität mit 1,3 GW im Bau an, gefolgt von Chicago (1,18 GW) und Atlanta (1,11 GW) außerhalb von Northern Virginia. Ein erhebliches Problem für diejenigen, die Platz suchen, ist, dass 73 Prozent der gesamten derzeit im Bau befindlichen Kapazität bereits vorvermietet sind – ein konstanter Trend der letzten zwei Jahre, der signalisiert, dass eine sinnvolle Marktentlastung noch Jahre entfernt ist. Matt Landek, Division President von U.S. Data Center Work Dynamics bei JLL, betonte, dass das traditionelle „Bauen-und-sie-werden-kommen“-Modell durch eine „Verpflichtung-bevor-es-gebaut-wird-oder-Sie-kommen-nicht-rein“-Realität ersetzt wurde. Diese Verschiebung verändert die Unternehmensstrategien für Rechenzentren grundlegend, wobei Unternehmen jetzt Kapazitäten 18 bis 24 Monate oder sogar früher vor ihren geplanten Bereitstellungsterminen sichern, ein starker Kontrast zu den früheren Planungszyklen von 6 bis 12 Monaten.

Während etablierte Märkte weiterhin dominieren, erleben aufstrebende Märkte ein dramatisches Wachstum. Columbus zum Beispiel hat seit 2020 ein erstaunliches Wachstum von 1.800 Prozent verzeichnet, da Stromengpässe in den Primärmärkten neue Entwicklungen anderswo vorantreiben. Dieser Trend wird durch steigende kommerzielle Strompreise verstärkt, die seit 2020 um fast 30 Prozent gestiegen sind und in der ersten Jahreshälfte 2025 durchschnittlich 9,7 Cent pro Kilowattstunde (kWh) erreichten. Dieser Kostendruck treibt die Entwicklung in Märkte mit niedrigeren Stromkosten, wie Salt Lake City (5,7 Cent/kWh) und Denver (6,4 Cent/kWh). Die durchschnittliche Wartezeit für einen Netzanschluss in den USA beträgt nun vier Jahre, ein erhebliches Hindernis, das schnelle Angebotssteigerungen verhindert, aber paradoxerweise auch dazu beiträgt, die Bildung einer Marktblase zu verhindern.

Andrew Batson, Leiter der US-Rechenzentrums-Forschung bei JLL, stellte prägnant fest: „Strom ist das neue Immobilienobjekt geworden.“ Da der Leerstand praktisch bei Null liegt, resultiert praktisch die gesamte Absorption aus der Vorvermietung, wobei sich die Lieferzeiten über 12 Monate hinaus erstrecken. Der Markt hat seit 2017 eine bemerkenswerte jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 20 Prozent beibehalten, ein Tempo, das laut JLLs Entwicklungs-Pipeline-Daten bis 2030 anhalten wird und den Colocation-Markt potenziell auf 42 GW Kapazität erweitern könnte.

Der Rechenzentrumssektor festigt weiterhin seine Position als eine der beliebtesten Immobilienanlageklassen. Seine Marktkapitalisierung ist seit 2019 um 161 Prozent gewachsen, nur übertroffen von Industrieimmobilien. Diese bemerkenswerte Expansion wird durch unersättliche Mieternachfrage, begrenztes Angebot und steigende Mieten angetrieben, was eine überzeugende Investitionsthese schafft, die ständig neues Kapital anzieht. Carl Beardsley, Senior Managing Director und Data Center Leader für JLL Capital Markets, berichtete über einen signifikanten Anstieg des in Rechenzentrumsprojekte eingesetzten Kapitals in der ersten Jahreshälfte 2025 im Vergleich zum Vorjahr. Entwicklungen mit langfristigen Mietverträgen erzielen von Senior-Kreditgebern bis zu 85 Prozent Darlehen-zu-Kosten zu wettbewerbsfähigen Spreads, während neue Akteure auf dem Kreditmarkt auf größere Flexibilität, höhere Hebeloptionen und zunehmend kreative Finanzierungsstrukturen drängen.

Die Schuldenmärkte für Rechenzentren expandieren ebenfalls erheblich, wobei die Aktivität bei Asset-Backed Securities (ABS) und Single-Asset Single-Borrower (SASB)-Darlehen im dritten Jahr in Folge zunimmt. In der ersten Jahreshälfte 2025 gab es 14 ABS-Deals im Wert von insgesamt 7,7 Milliarden US-Dollar und vier SASB-Deals im Wert von insgesamt 5,7 Milliarden US-Dollar, was eine erhebliche Steigerung gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 darstellt. Trotzdem blieben die Investitionsverkäufe auf Asset-Ebene mit 754 Millionen US-Dollar bei 23 Transaktionen relativ gedämpft, wobei die durchschnittlichen Kapitalisierungsraten bei etwa 6 Prozent stabil blieben, vergleichbar mit Premium-Industrie- und Mehrfamilienimmobilien.

Mit Blick auf die Zukunft erwartet JLL, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch mehrere Jahre anhalten wird. Während sich im Bau befindliche Projekte zu 73 Prozent vorvermietet sind, sind weitere 31,6 GW Kapazität geplant, aber dieses Angebot wird über fünf Jahre oder länger phasenweise eingeführt. Northern Virginia führt alle Märkte mit 5,9 GW geplanter Kapazität an, gefolgt von Phoenix (4,2 GW), Dallas-Fort Worth (3,9 GW) und Las Vegas/Reno (3,5 GW). Batson prognostiziert, dass Nordamerika zwischen 2025 und 2030 eine Rechenzentrums-Entwicklung von 1 Billion US-Dollar sehen könnte, wobei über 100 GW Colocation- und Hyperscale-Kapazität innerhalb der nächsten fünf Jahre möglicherweise in Angriff genommen oder geliefert werden, ohne das sich beschleunigende Potenzial des Quantencomputings zu berücksichtigen. Das Zusammentreffen von KI-Einführung, digitalen Transformationsinitiativen und Cloud-Migration hat einen perfekten Nachfragesturm erzeugt, den die Industrie einfach nicht schnell genug befriedigen kann, was eine entscheidendere Vorausplanung für Unternehmen erfordert, die Rechenzentrums-Kapazitäten suchen.