Disponibilité des centres de données au plus bas historique face à la demande croissante

Le marché de la colocation de centres de données en Amérique du Nord a atteint un point sans précédent, avec des taux d’inoccupation chutant à un plus bas historique de seulement 2,3 %. Cette pénurie critique, décrite dans le « Rapport sur les centres de données en Amérique du Nord – Mi-année 2025 » de JLL, souligne la demande incessante d’infrastructures numériques, même si l’inventaire du secteur atteint un record de 15,5 gigawatts (GW). L’industrie poursuit sa trajectoire de croissance explosive, mais elle est aux prises avec de graves contraintes de capacité et des défis complexes d’approvisionnement en énergie.

La Virginie du Nord maintient sa position inébranlable en tant que plus grand marché de centres de données d’Amérique du Nord, avec 5,6 GW de capacité, soit plus du triple de la taille de Dallas-Fort Worth, qui se classe deuxième avec 1,5 GW. Les fournisseurs de cloud et les entreprises technologiques restent la force dominante sur ce marché, représentant collectivement un pourcentage stupéfiant de 65 % de toute l’activité de location. Andy Cvengros, directeur général exécutif et co-responsable des marchés de centres de données américains chez JLL, a noté que le marché de la colocation subit une intense pression de la demande dans un environnement de plus en plus stressant. Malgré diverses turbulences du marché tout au long du premier semestre, le secteur a réalisé une autre performance exceptionnelle.

En effet, le marché a absorbé un impressionnant 2,2 GW rien qu’au premier semestre, avec des concentrations significatives en Virginie du Nord (647 mégawatts, MW) et à Dallas-Fort Worth (575 MW). Chicago (368 MW) et Austin/San Antonio (291 MW) ont également connu une activité de location substantielle, positionnant le secteur pour dépasser les niveaux d’absorption records de 2024. Curt Holcomb, directeur général au sein de l’équipe mondiale de Solutions pour centres de données de JLL, a décrit l’activité sur les marchés primaires comme extraordinaire. À Dallas-Fort Worth, par exemple, la concurrence pour une capacité limitée est sans précédent, les principaux fournisseurs de cloud sécurisant des réservations d’énergie des années à l’avance. Le pipeline de développement y a été étendu à plus de 1 GW en construction. Pendant ce temps, Austin est devenu un véritable marché de niveau 1, détenant désormais près de 921 MW d’inventaire et 341 MW supplémentaires en construction, ce qui représente une croissance remarquable de 500 % depuis 2020.

Le pipeline de construction à travers l’Amérique du Nord a gonflé à 7,8 GW, soit environ dix fois le volume d’il y a cinq ans. Phoenix mène cette activité de développement avec 1,3 GW en construction, suivi par Chicago (1,18 GW) et Atlanta (1,11 GW) en dehors de la Virginie du Nord. Une préoccupation majeure pour ceux qui recherchent de l’espace est que 73 % de toute la capacité actuellement en construction est déjà pré-louée – une tendance constante au cours des deux dernières années, signalant qu’un soulagement significatif du marché reste à des années. Matt Landek, président de division de U.S. Data Center Work Dynamics chez JLL, a souligné que le modèle traditionnel « construisez-le et ils viendront » a été remplacé par une réalité « engagez-vous avant que ce ne soit construit ou vous n’entrerez pas ». Ce changement remodèle fondamentalement les stratégies de centres de données des entreprises, les entreprises sécurisant désormais leur capacité 18 à 24 mois, voire plus tôt, avant leurs dates de déploiement prévues, un contraste frappant avec les cycles de planification précédents de 6 à 12 mois.

Alors que les marchés établis continuent de dominer, les marchés émergents connaissent une croissance spectaculaire. Columbus, par exemple, a connu une croissance stupéfiante de 1 800 % depuis 2020, bénéficiant du fait que les contraintes d’énergie sur les marchés primaires poussent de nouveaux développements ailleurs. Cette tendance est amplifiée par l’augmentation des tarifs d’électricité commerciale, qui ont augmenté de près de 30 % depuis 2020, atteignant une moyenne de 9,7 cents par kilowattheure (kWh) au premier semestre 2025. Cette pression des coûts pousse le développement vers des marchés avec des coûts d’énergie inférieurs, tels que Salt Lake City (5,7 cents/kWh) et Denver (6,4 cents/kWh). Le temps d’attente moyen pour une connexion au réseau à travers les États-Unis est maintenant de quatre ans, un obstacle important qui empêche des augmentations rapides de l’offre mais, paradoxalement, aide également à empêcher la formation d’une bulle de marché.

Andrew Batson, responsable de la recherche sur les centres de données américains chez JLL, a déclaré succinctement : « L’énergie est devenue le nouveau bien immobilier. » Avec une vacance effectivement à zéro, pratiquement toute l’absorption résulte de la pré-location, avec des délais de livraison s’étendant au-delà de 12 mois. Le marché a maintenu un taux de croissance annuel composé (TCAC) remarquable de 20 % depuis 2017, un rythme que les données du pipeline de développement de JLL suggèrent qu’il se poursuivra jusqu’en 2030, élargissant potentiellement le marché de la colocation à 42 GW de capacité.

Le secteur des centres de données continue de consolider sa position comme l’une des classes d’actifs immobiliers les plus prisées. Sa capitalisation boursière a augmenté de 161 % depuis 2019, juste derrière les propriétés industrielles. Cette expansion remarquable est alimentée par une demande insatiable des locataires, une offre limitée et des loyers en hausse, créant une thèse d’investissement convaincante qui attire constamment de nouveaux capitaux. Carl Beardsley, directeur général principal et responsable des centres de données pour JLL Capital Markets, a signalé une augmentation significative du capital déployé dans les projets de centres de données au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente. Les développements avec des baux à long terme obtiennent jusqu’à 85 % de prêt-à-coût auprès de prêteurs seniors à des spreads compétitifs, tandis que les nouveaux entrants sur le marché du prêt poussent à une plus grande flexibilité, des options de levier plus élevées et des structures de financement de plus en plus créatives.

Les marchés de la dette pour les centres de données sont également en forte expansion, avec une augmentation de l’activité des titres adossés à des actifs (ABS) et des prêts à un seul actif et un seul emprunteur (SASB) pour la troisième année consécutive. Le premier semestre 2025 a vu 14 transactions ABS totalisant 7,7 milliards de dollars et quatre transactions SASB totalisant 5,7 milliards de dollars, des augmentations substantielles par rapport à la même période en 2024. Malgré cela, les ventes d’investissement au niveau des actifs sont restées relativement stables à 754 millions de dollars sur 23 transactions, avec des taux de capitalisation moyens se maintenant autour de 6 %, comparables aux propriétés industrielles et multifamiliales de premier ordre.

Pour l’avenir, JLL anticipe que le déséquilibre entre l’offre et la demande persistera pendant plusieurs années. Alors que les projets en construction sont pré-loués à 73 %, 31,6 GW de capacité supplémentaire sont prévus, mais cette offre sera mise en œuvre par phases sur cinq ans ou plus. La Virginie du Nord mène tous les marchés avec 5,9 GW prévus, suivie par Phoenix (4,2 GW), Dallas-Fort Worth (3,9 GW) et Las Vegas/Reno (3,5 GW). Batson prévoit que l’Amérique du Nord pourrait voir 1 000 milliards de dollars de développement de centres de données entre 2025 et 2030, avec plus de 100 GW de capacité de colocation et d’hyperscale potentiellement en construction ou livrés au cours des cinq prochaines années, sans même tenir compte du potentiel accéléré de l’informatique quantique. La confluence de l’adoption de l’IA, des initiatives de transformation numérique et de la migration vers le cloud a créé une tempête parfaite de demande que l’industrie ne peut tout simplement pas satisfaire assez rapidement, nécessitant une planification prospective plus cruciale pour les entreprises à la recherche de capacité de centres de données.