需要急増でデータセンターの可用性が過去最低に

北米のデータセンターコロケーション市場は前例のない局面を迎え、空室率は過去最低のわずか2.3%にまで急落しました。JLLの「北米データセンターレポート – 2025年半ば」で概説されているこの深刻な不足は、セクターの在庫が過去最高の15.5ギガワット（GW）に膨れ上がっているにもかかわらず、デジタルインフラに対する絶え間ない需要を浮き彫りにしています。業界は爆発的な成長軌道を続けていますが、深刻な容量制約と複雑なエネルギー調達の課題に直面しています。

バージニア州北部（ノーザンバージニア）は、北米最大のデータセンター市場としての確固たる地位を維持しており、5.6 GWの容量を誇ります。これは、2位のダラス・フォートワース（1.5 GW）の3倍以上の規模です。クラウドプロバイダーとテクノロジー企業は、この市場で依然として支配的な勢力であり、リース活動全体の65%という驚異的な割合を占めています。JLLの米国データセンター市場担当エグゼクティブ・マネージング・ディレクター兼共同リードであるアンディ・クベングロス氏は、コロケーション市場がますますストレスの多い環境下で激しい需要圧力に耐えていると述べました。上半期を通じて様々な市場の混乱があったにもかかわらず、このセクターは再び並外れたパフォーマンスを発揮しました。

実際、市場は上半期だけで2.2 GWという驚異的な容量を吸収し、バージニア州北部（647メガワット、MW）とダラス・フォートワース（575 MW）に大きく集中しました。シカゴ（368 MW）とオースティン/サンアントニオ（291 MW）も相当なリース活動を見せ、このセクターは2024年の記録的な吸収レベルを上回る位置にあります。JLLのグローバルデータセンターソリューションズ実務チームのマネージングディレクターであるカート・ホルコム氏は、主要市場での活動は並外れたものであると述べました。例えば、ダラス・フォートワースでは、限られた容量に対する競争は比類がなく、主要なクラウドプロバイダーが数年先まで電力予約を確保しています。そこでの開発パイプラインは、建設中のものが1 GW以上に拡大しました。一方、オースティンは真のティア1市場として台頭し、現在約921 MWの在庫と、さらに341 MWが建設中であり、2020年以来500%という目覚ましい成長を遂げています。

北米全体の建設パイプラインは7.8 GWに膨れ上がり、5年前の約10倍の規模です。フェニックスが1.3 GWの建設中容量でこの開発活動をリードしており、バージニア州北部以外ではシカゴ（1.18 GW）とアトランタ（1.11 GW）がそれに続きます。スペースを求める人々にとっての大きな懸念は、現在建設中の全容量の73%がすでに事前リースされていることです。これは過去2年間の継続的な傾向であり、市場の本格的な緩和にはまだ数年かかることを示唆しています。JLLの米国データセンターワークダイナミクス部門社長であるマット・ランデック氏は、従来の「建てれば来る」モデルが「建つ前に契約しなければ入れない」という現実に置き換えられたと強調しました。この変化は、企業のデータセンター戦略を根本的に再構築しており、企業は現在、意図された展開日の18〜24ヶ月前、あるいはそれよりも早く容量を確保しており、以前の6〜12ヶ月の計画サイクルとは対照的です。

確立された市場が引き続き優勢である一方で、新興市場は劇的な成長を遂げています。例えばコロンバスは、主要市場での電力制約が新たな開発を他の場所に押しやる恩恵を受け、2020年以来1,800%という驚異的な成長を遂げています。この傾向は、商業用電力料金の上昇によってさらに加速されており、2020年以来約30%増加し、2025年上半期には平均9.7セント/キロワット時（kWh）に達しました。このコスト圧力は、ソルトレイクシティ（5.7セント/kWh）やデンバー（6.4セント/kWh）など、電力コストの低い市場への開発を推進しています。現在、米国の送電網接続の平均待ち時間は4年であり、これは供給の急速な増加を妨げる大きな障害ですが、逆説的に市場のバブル形成を防ぐのにも役立っています。

JLLの米国データセンター研究責任者であるアンドリュー・バットソン氏は、「電力は新たな不動産となった」と簡潔に述べました。空室率が実質的にゼロであるため、ほぼすべての吸収は事前リースによるものであり、納期は12ヶ月を超えています。市場は2017年以来、20%という驚異的な年平均成長率（CAGR）を維持しており、JLLの開発パイプラインデータによると、このペースは2030年まで続き、コロケーション市場の容量は42 GWに拡大する可能性があります。

データセンターセクターは、最も好まれる不動産資産クラスの一つとしての地位を固め続けています。その時価総額は2019年以来161%増加し、工業用不動産に次ぐ2位です。この目覚ましい拡大は、飽くなきテナント需要、限られた供給、そして賃料の上昇によって促進されており、常に新たな資本を引きつける魅力的な投資テーゼを生み出しています。JLLキャピタルマーケッツのシニアマネージングディレクター兼データセンターリーダーであるカール・ビアズリー氏は、2025年上半期にデータセンタープロジェクトに投入された資本が前年と比較して大幅に増加したと報告しました。長期リース付きの開発物件は、シニアレンダーから競争力のあるスプレッドで最大85%のローン・トゥ・コストを達成しており、一方、融資市場への新規参入者は、より大きな柔軟性、より高いレバレッジオプション、そしてますます創造的な資金調達構造を求めています。

データセンターの債務市場も大幅に拡大しており、資産担保証券（ABS）および単一資産単一借り手（SASB）ローン活動は3年連続で増加しています。2025年上半期には、総額77億ドルのABS取引が14件、総額57億ドルのSASB取引が4件あり、2024年の同時期から大幅に増加しました。それにもかかわらず、資産レベルの投資販売は、23件の取引で総額7億5,400万ドルと比較的低調で、平均キャップレートは約6%で安定しており、プレミアム工業用不動産や多世帯住宅物件に匹敵します。

今後、JLLは需給不均衡が数年間続くと予測しています。建設中のプロジェクトは73%が事前リース済みですが、さらに31.6 GWの容量が計画されており、この供給は5年以上かけて段階的に導入されます。バージニア州北部が5.9 GWの計画容量で全市場をリードし、フェニックス（4.2 GW）、ダラス・フォートワース（3.9 GW）、ラスベガス/リノ（3.5 GW）がそれに続きます。バットソン氏は、北米が2025年から2030年の間に1兆ドル規模のデータセンター開発を経験する可能性があり、今後5年以内に100 GWを超えるコロケーションおよびハイパースケール容量が着工または提供される可能性があると予測しています。これは量子コンピューティングの加速する可能性さえ考慮に入れていません。AIの導入、デジタルトランスフォーメーションイニシアチブ、クラウド移行の融合は、業界が迅速に満たすことのできない完璧な需要の嵐を生み出しており、データセンター容量を求める企業にとって、より重要な事前計画が必要とされています。