Disponibilidad de Centros de Datos en Mínimos Históricos ante Demanda Disparada

El mercado de coubicación de centros de datos de Norteamérica ha alcanzado un punto sin precedentes, con las tasas de vacancia cayendo a un mínimo histórico de solo el 2.3 por ciento. Esta escasez crítica, destacada en el “Informe de Centros de Datos de Norteamérica – Mediados de 2025” de JLL, subraya la demanda implacable de infraestructura digital, incluso mientras el inventario del sector crece a un récord de 15.5 gigavatios (GW). La industria continúa su trayectoria de crecimiento explosivo, pero se enfrenta a severas restricciones de capacidad y complejos desafíos de suministro de energía.

El norte de Virginia mantiene su posición firme como el mercado de centros de datos más grande de Norteamérica, con 5.6 GW de capacidad, más del triple del tamaño de Dallas-Fort Worth, que ocupa el segundo lugar con 1.5 GW. Los proveedores de la nube y las empresas de tecnología siguen siendo la fuerza dominante en este mercado, representando colectivamente un asombroso 65 por ciento de toda la actividad de arrendamiento. Andy Cvengros, Director Gerente Ejecutivo y Co-Líder de los Mercados de Centros de Datos de EE. UU. en JLL, señaló que el mercado de coubicación está soportando una intensa presión de demanda en un entorno cada vez más estresante. A pesar de varias turbulencias del mercado durante la primera mitad del año, el sector entregó otro rendimiento excepcional.

De hecho, el mercado absorbió un impresionante 2.2 GW solo en la primera mitad del año, con concentraciones significativas en el norte de Virginia (647 megavatios, MW) y Dallas-Fort Worth (575 MW). Chicago (368 MW) y Austin/San Antonio (291 MW) también experimentaron una actividad de arrendamiento sustancial, posicionando al sector para superar los niveles récord de absorción de 2024. Curt Holcomb, Director Gerente del equipo de práctica global de Soluciones de Centros de Datos de JLL, describió la actividad en los mercados primarios como extraordinaria. En Dallas-Fort Worth, por ejemplo, la competencia por la capacidad limitada no tiene precedentes, con los principales proveedores de la nube asegurando reservas de energía con años de antelación. La cartera de desarrollo allí se ha expandido a más de 1 GW en construcción. Mientras tanto, Austin ha emergido como un verdadero mercado Tier 1, con casi 921 MW de inventario y otros 341 MW en construcción, lo que representa un notable crecimiento del 500 por ciento desde 2020.

La cartera de construcción en Norteamérica ha aumentado a 7.8 GW, aproximadamente diez veces el volumen de hace cinco años. Phoenix lidera esta actividad de desarrollo con 1.3 GW en construcción, seguido de Chicago (1.18 GW) y Atlanta (1.11 GW) fuera del norte de Virginia. Una preocupación significativa para quienes buscan espacio es que el 73 por ciento de toda la capacidad actualmente en construcción ya está prearrendada, una tendencia constante en los últimos dos años, lo que indica que un alivio significativo del mercado aún está a años de distancia. Matt Landek, Presidente de División de U.S. Data Center Work Dynamics en JLL, enfatizó que el modelo tradicional de “construir y vendrán” ha sido reemplazado por una realidad de “comprometerse antes de que se construya o no entrará”. Este cambio está reestructurando fundamentalmente las estrategias corporativas de centros de datos, con empresas que ahora aseguran capacidad con 18 a 24 meses, o incluso antes, de sus fechas de implementación previstas, un marcado contraste con los ciclos de planificación anteriores de 6 a 12 meses.

Mientras los mercados establecidos continúan dominando, los mercados emergentes están experimentando un crecimiento dramático. Columbus, por ejemplo, ha visto un asombroso crecimiento del 1,800 por ciento desde 2020, beneficiándose a medida que las restricciones de energía en los mercados primarios empujan el nuevo desarrollo a otros lugares. Esta tendencia se amplifica por el aumento de las tarifas de electricidad comercial, que han aumentado casi un 30 por ciento desde 2020, alcanzando un promedio de 9.7 centavos por kilovatio-hora (kWh) en la primera mitad de 2025. Esta presión de costos está impulsando el desarrollo hacia mercados con menores costos de energía, como Salt Lake City (5.7 centavos/kWh) y Denver (6.4 centavos/kWh). El tiempo de espera promedio para una conexión a la red en todo EE. UU. ahora es de cuatro años, un obstáculo significativo que impide rápidos aumentos de la oferta pero, paradójicamente, también ayuda a evitar la formación de una burbuja de mercado.

Andrew Batson, Jefe de Investigación de Centros de Datos de EE. UU. en JLL, afirmó sucintamente: “La energía se ha convertido en el nuevo bien inmueble”. Con la vacancia efectivamente en cero, prácticamente toda la absorción resulta del prearrendamiento, con tiempos de entrega que se extienden más allá de los 12 meses. El mercado ha mantenido una notable tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 20 por ciento desde 2017, un ritmo que los datos de la cartera de desarrollo de JLL sugieren que continuará hasta 2030, expandiendo potencialmente el mercado de coubicación a 42 GW de capacidad.

El sector de centros de datos continúa consolidando su posición como una de las clases de activos inmobiliarios más favorecidas. Su capitalización de mercado ha crecido un 161 por ciento desde 2019, solo superada por las propiedades industriales. Esta notable expansión se alimenta de una demanda insaciable de inquilinos, una oferta limitada y el aumento de los alquileres, creando una tesis de inversión convincente que atrae constantemente nuevo capital. Carl Beardsley, Director Gerente Senior y Líder de Centros de Datos para JLL Capital Markets, informó un aumento significativo en el capital desplegado en proyectos de centros de datos en la primera mitad de 2025 en comparación con el año anterior. Los desarrollos con arrendamientos a largo plazo están logrando hasta un 85 por ciento de préstamo a costo de prestamistas senior con diferenciales competitivos, mientras que los nuevos participantes en el mercado de préstamos están presionando por una mayor flexibilidad, opciones de mayor apalancamiento y estructuras de financiación cada vez más creativas.

Los mercados de deuda para centros de datos también se están expandiendo significativamente, con la actividad de préstamos respaldados por activos (ABS) y préstamos de un solo activo y un solo prestatario (SASB) aumentando por tercer año consecutivo. La primera mitad de 2025 vio 14 acuerdos de ABS por un total de $7.7 mil millones y cuatro acuerdos de SASB por un total de $5.7 mil millones, aumentos sustanciales con respecto al mismo período de 2024. A pesar de esto, las ventas de inversión a nivel de activos se mantuvieron relativamente bajas en $754 millones en 23 transacciones, con tasas de capitalización promedio manteniéndose estables alrededor del 6 por ciento, comparable a las propiedades industriales y multifamiliares de primera calidad.

Mirando hacia el futuro, JLL anticipa que el desequilibrio entre la oferta y la demanda persistirá durante varios años. Si bien los proyectos en construcción están prearrendados en un 73 por ciento, se están planificando 31.6 GW adicionales de capacidad, pero esta oferta se implementará en fases durante cinco años o más. El norte de Virginia lidera todos los mercados con 5.9 GW planificados, seguido de Phoenix (4.2 GW), Dallas-Fort Worth (3.9 GW) y Las Vegas/Reno (3.5 GW). Batson proyecta que Norteamérica podría ver $1 billón en desarrollo de centros de datos entre 2025 y 2030, con más de 100 GW de capacidad de coubicación e hiperescala potencialmente iniciando o entregando dentro de los próximos cinco años, sin siquiera tener en cuenta el potencial acelerado de la computación cuántica. La confluencia de la adopción de la IA, las iniciativas de transformación digital y la migración a la nube ha creado una tormenta perfecta de demanda que la industria simplemente no puede satisfacer con la suficiente rapidez, lo que requiere una planificación anticipada más crucial para las empresas que buscan capacidad de centros de datos.